“听说在小红书卖房很快，房主本人来试试看。”
如果你刷到过这样的文案，就要当心了，因为接下来，算法可能会为你推荐更多类似的帖子。你将会看到一个又一个令人心动的小家，照片往往是业主亲自拍摄的，文案字里行间洋溢着对房子的感情，或许价格还挺“香”。
但很快，你会像某些网友一样，发现自己缺的并不是欣赏房子的能力。
好看的房子各不相同，而我和网友的清贫如出一辙。（图/小红书截图）
今年年初，就有网友发帖表示疑惑：“怎么现在小红书上出现好多业主直卖的房子？你们敢买吗？”
评论区不少人现身说法，表示中介费太贵，自己买卖可以省不少钱，且并没有想象中那么不靠谱。有人指出，中介卖房总是劝业主降价，而业主自售可以卖出更理想的价格。但反过来，在潜在的买家看来，选择自卖的业主期待太高，挂牌价往往高于市场价。
今年7月15日国家统计局在相关新闻发布会上公布的数据显示，上半年，房地产市场出现了一些积极变化。3月以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月上涨。3—6月份，一线城市新建商品住宅销售价格月环比涨幅在0.1%-0.2%之间，二手住宅涨幅在0.3%-0.4%之间。并且，当前二手房交易面积已和新房销售面积相当。
越来越多的业主开始尝试自己在社交平台发布房源信息。（图/微博、小红书、抖音平台截图）
房子卖得多了，中介却在变少。以贝壳找房为例，截至2026年6月30日，其经纪人数量约为54万人，活跃经纪人数量约为45万人，同比分别减少3.1%和7.5%。而58同城、安居客最近发布的《2026年百万房产经纪人生存报告》显示，2025年全年，经纪人单均产出下降18%；经纪公司和门店数量分别减少5.6%和6.8%。
对许多买家来说，买房的主场从售楼处转移到客厅，而业主也不再满足于被动地等待中介传话、试探、砍价。买家和卖家，都开始尝试亲自站上牌桌。
无论市场行情如何，想要置换的业主和仍然想要“上车”的买家，显然正在探索更低成本的交易方式。只不过，究竟能赚多少、省多少，并没有他们想象中那么容易计算。
“中介转化为0，我自己在网上把房子卖了”
老李169万卖掉了广州的房子，比2018年买入时只少了4万，在今天的二手房市场，也算是平稳落地。
老李是90后，在工作了十年后，即将在秋天回归阔别已久的校园生活。今年5月，她考上了复旦大学的MPA——而在去读书之前，广州这套小房子该如何处置，就成了需要优先考虑的事。这时候，朋友恰好和她聊到考虑卖房的话题，老李心中的天平有了倾向。
说干就干，老李第二天就挂牌了房子，但一开始没有放给中介，而是抱着试试看的心态发了一篇小红书笔记。57平方米的一房一厅，麻雀虽小，五脏俱全。老李花了15万装修，家具也布置得温馨又干净，有开放式厨房和干湿分离的卫生间——这些细节她都一一拍下了live图，在笔记里展示。
老李的房子很温馨。（图/受访者供图）
她的文案大多是参考其他卖房笔记，因为知道很多人图吉利，末尾特地加上了一句：“入住后升职加薪还考上复旦研究生。”
出乎意料的是，这个粉丝量只有三位数的账号收获了一波意料之外的流量。两篇内容一样的笔记，间隔不到一周发出，阅读量分别达到了3.2万和4.7万，也都收获了一两百条评论和数百个点赞。
评论区曾有人问她：“考虑出租吗？”老李回复：“卖不掉的话再出租。”但其实，老李觉得持续对接租客太麻烦，这时候已经打定主意要一劳永逸。更何况，尽管房贷月供金额不高，但终归“有点束缚感”，如今的她更向往租房的自由生活。
不止在小红书，多个社交平台都有相似的故事发生。（图/社交平台截图）
老李只能通过聊天内容判断对方是否靠谱。私信的人里，看得出真心想了解房子的有十几个。骗子当然也有，但老李警惕性很高，对那两个自称在大厂工作、有能力全款买房，却要求用不知名软件沟通的陌生人，她没有理睬。
“其实大部分人都不会问太多，真的有意向会希望尽快来看房的，所以线上聊得不多。”老李说。见面沟通时，为了打消彼此的顾虑，双方还会相互看身份证，老李也会给对方看房产证。
带看前，老李会把屋子收拾一下，让它看上去更赏心悦目些。“我觉得不只小红书，任何平台都是装修漂亮的房子更容易卖。”每一次带看，她都会把房子的关键信息讲清楚：朝向、房型、水电情况，以及她愿意留下送给买家的家具家电。因为是顶楼，料到买家会关心热不热，她也会细心说明自己装修时加了隔热层。
房屋的卖点，屋主最了解。（图/《摩登家庭》）
但买房和装修一样，要从茫茫需求中找出那个合眼缘的人，确实耗费心力，这本也是中介的存在意义之一。老李还记得，有一对情侣本来很感兴趣，但看到这套房是二房改造的一房一厅，一旦想改回二房一厅还得大费周章，便作罢。当然大部分潜在买家没能往下推进，主要原因还是价格，老李也清楚：“毕竟是2004年的老小区，想不亏钱卖很难。”
最初的挂牌价，她往高了报——198万元，基于两个参照系：自己2018年173万的买入价，以及近期附近房屋的成交价。在小红书发帖没多久，老李又同步找了中介帮忙卖，中介劝她把价格降到160万元。“中介大概知道降价到什么水平比较容易快速出手，但是这个价格实在远低于我的心理预期。”
今天，依然有人想要拥有属于自己的房子。（图/《玫瑰的故事》）
老李后来一步步降价到了175万，但“中介那边的转化为0，一个来看房的买家都没有”。反而是通过社交平台找到的买家，走到了最后的谈价步骤——从第一次私信到签合同，只用了十多天。对方是和她年龄相仿的女生，像她当年一样，在工作多年之后，想拥有一个自己的小家。房子最终以169万元成交。
算起来，老李只花一个多月就把房子卖掉，除了装修的15万沉没成本，额外亏的那几万，就当是住了六年多的“租金”。
而在得知她成功卖房后，中介坦然道喜：“价格挺好的。”老李知道，这个“挺好”是中介的标准话术，但对自己来说，真正划算的未必是卖了个好价钱，而是绕过了那笔中介费，也绕过了层层传话拉扯的时间和心力。
中介介绍房子，业主介绍生活
中介谈一次就放弃的房子，奥利奥和球球自己谈成了，比中介谈的价格还要低。
和老李不同，奥利奥是刚需买家，还是有备而来那种——从一开始就没打算把买房的事完全交给中介。
他生于1995年，女朋友球球比他小三岁。2025年上半年，奥利奥和球球计划结婚时，就打算在两人定居的重庆买房。“毕竟是刚需自住，要结婚，还是必须得买。”
有了决定，他们也做好了“到手就开始亏损”的心理准备，问题在于“亏多亏少”。
一开始，两人对理想片区的楼盘不熟悉，先找了中介帮忙介绍和带看。有一位中介强调自身职业的专业性，抛出诸如“如果没有中介，买家的钱款可能得不到保障，尤其是碰到抵押房之类的复杂情况”的话术。但奥利奥内心并不认可对方的说辞，他觉得，无论有没有中介，风险都客观存在，万一被骗，事后还得跟中介扯皮。
在一些人看来，中介未必能兜底。（图/《爱情公寓》）
奥利奥对中介的不信任事出有因。刚毕业那会儿，他正好撞上了长租公寓暴雷，在中介的提议下，一次性给托管平台交了一年租金，但房东没收到钱，他只住了三个月就被赶走。当时他损失超过一万元，至今没能要回来。
这几年各行各业都在讲“兜底”，但真正落到实处的有多少？奥利奥不信这套。事后扯皮，远不如事前多花点心思。他宁愿亲力亲为，尽可能降低风险。
房产交易平台上的房源往往需要通过中介联系，奥利奥前前后后也接触了十来位不同的中介。“因为一看房，我的电话号码就被中介公司知道了，总有中介打电话来问我要不要看房。”奥利奥说，“到现在（买房后）都还会接到类似的电话”。
推销电话，防不胜防。（图/《安家》）
奥利奥负责跟中介联系，球球则在社交平台上搜索房源，争取和业主直接沟通。有时跟着中介去看房，他们会留意小区物业的告示，记下上面的电话，甚至有的业主会在自家窗户外贴上自己的电话号码。
球球发现，社交平台上的卖房帖子，有不少是中介伪装成业主发的。“有的房源照片非常好看，其实是盗别人的图。你去私信，对方就着急让你加微信聊，然后给你发完全不同的房子，说白了就是拿假房源骗人。”她总结，真正的好房子不愁卖，轮不到他们捡漏；而那些主动私信、价格还诱人的，不是有硬伤，就是中介在钓鱼。
但通过社交平台联系、看了六七套房后，两人仍然得到了不错的体验。和中介带看最大的不同是，业主介绍自己房子时没那么公式化，不用死记硬背，“能感受到他们对这个房子的感情”，耿直的业主甚至会直接摊牌哪里有硬伤。此外，业主对小区周边环境的了解也远超中介，毕竟他们自己在那里生活了更长时间。
直接向业主询问，可能会有意想不到的收获。（图/《老友记》）
和业主当面沟通还有一个中介无法替代的好处：能看到对方的生活状态，从他的谈吐、职业、家庭情况，侧面判断这套房子值不值得买。奥利奥和球球最终买下的那套房，原业主本人就是装修行业的从业者，房子也是自住的。看房时，奥利奥注意到，业主家里有个一岁左右的婴儿。“我就觉得这个房子他肯定不会装得很差，把自己小孩放在里面吸甲醛。”
原业主介绍房屋细节时，让他们感受到了一种发自内心的热情。每一样设计是怎么来的、以后打算怎么使用某个区域，他都一一讲述得很清楚。考虑到后续自己装修费时费力，还不一定能做得像这套房一样好，他们当即决定，“就它了”。
巧合的是，球球在小红书联系到业主前，中介刚带奥利奥看过这套房。挂牌价155万元，中介称价格可以谈到140万元左右。奥利奥回忆：“中介去谈的第一轮没有成功，也没怎么劝我们加价。他可能觉得，既然140万已经接近我们的预算上限，再劝也是徒劳，所以想带我们看其他房源。”
选定一间房子，有时也看缘分。（图/《爱情怎么翻译》）
但奥利奥和球球已经认定了这套，不想再跟着中介到处跑，去看那些可能并不符合他们要求的房子了。他们算了一笔账，同户型的毛坯房市价大约110万元，原业主当初装修花了50万元左右，因为才住了一年，装修可以按30万元折价算。
奥利奥坦承，为了这套房的装修，他们也算是支付了“一定程度的溢价”。坐下来谈判时，奥利奥自认缺乏砍价技巧，是双方各省1.5%的佣金这个筹码，起到了一锤定音的作用。最终，这套房以138.5万元的价格成交。
“平均一小时省1000元，比上班划算”
当然，达成交易意向，只是第一步。更多人仍然选择房产中介，根本上是担忧后续流程、手续办起来太复杂，而这正是自主交易的人需要亲自面对的。
老李卖房，全程使用的是广州市存量房自行交易签约系统。购房合同用的是网签模板，甚至没请律师，只用AI做了检查和修改。资金方面，她和买家选择走银行监管账户，划转也很顺畅。整个流程走下来，老李觉得比较繁琐的地方在于要自己跑银行和不动产中心，但好在买家找了按揭公司帮忙跑，分担了不少压力。
贷款买房流程看似繁杂，办起来并没有那么难。（图/受访者@球球大战奥利奥 供图）
而奥利奥则彻底省了中间方赚的差价。“中介‘吓唬’我们说后面的流程、手续自己走的话会很难，但我们跑下来，发现并没有那么难。”当初，中介除了佣金之外，还声称需要收取银行贷款和产权证代办费5000元，他们觉得不值。
实际上，奥利奥只请了两次假，一共花费5小时就把事情办完了，立省5000元。“相当于1小时赚1000元，还是比上班要划算。”
唯一的意外是，银行贷款额度不是按成交价算的，而是按银行自己对房子的评估价算。由于银行对装修的评估往往贬值较多，二者之间差了10万元。公积金贷款按评估价的80%放贷，这意味着，他们需要承担的首付比预期多了5万元左右。钱不够，他们只好找人借。
“如果有中介，他们可能有渠道进行沟通，争取到更高的评估价。”奥利奥承认，这是他觉得中介为数不多“可能有点用”的地方。他咨询了多家银行，选择了估价最高的一家贷款。
大额的资金往来，需要慎之又慎。（图/《爱情怎么翻译》）
奥利奥后来把整个流程写成了攻略发在小红书上，收到不少私信。有人找他要合同模板，有人问他办这些事麻不麻烦，还有人问一些他也没遇到过的细节。他回答：“直接去问工作人员，不管是银行还是过户大厅，他们都有义务给你解答。我中间遇到问题，也是直接跟工作人员对接的。”
但不是所有人都能像奥利奥和老李这样，无痛跑通自主交易的流程。
55岁的乐陶刚退休，住在四线城市。2024年置换房子时，她也试着在小红书和抖音发布卖房信息。来问的人不少，不过聊来聊去，真正约看房的没几个，有意向购买的更少。最后，房子还是通过中介成交的。乐陶记得，以前只有买家需要承担中介佣金，“现在居然变成了买卖双方共同分担”。59万元的房子本该交1.18万元的中介费，她和中介讲价抹了零头，交了一万元整。
发布和查找房源、促成卖家和买家连线，短视频平台的影响力正在提升。（图/抖音截图）
而在买新房的时候，乐陶也在小红书刷到了原业主儿子的笔记，双方加上了微信，但最终交易依然通过中介完成。后来复盘，乐陶觉得主要是身边没有人越过中介进行交易，担心中间的流程自己搞不定，所以把“省心”放在了比“省钱”优先级更高的位置。
《2026年百万房产经纪人生存报告》显示，购房者获取房源信息的渠道中，58同城、安居客等线上平台以62.1%的占比稳居第一，短视频平台占44.1%，位列第二；与2025年相比，传统门店咨询占比由38.2%下降至19.7%，短视频平台则由31.3%提升至44.1%，影响力反超前者。从过去依赖经纪人和门店，转向主动在线搜索、多渠道比对和自主决策，购房者获取房源信息的方式已经发生了不小的变化。
正如奥利奥所说：“自主买房更划算，但前提是你对整个流程心里有数，不畏惧跑这些手续，也有耐心把每个风险点都排除掉。”通过自主交易，年轻人正在构建一种新的信任关系——基于对平台、对人、和对自身能力的信任。
归根结底，省下的钱，是用自己的时间和能力换来的。不是每个人都适合走这条路，但越来越多的人正在尝试——而这本身，就有可能改变一个行业的游戏规则。
（文中受访者均为化名）
题图 | 《今生是第一次》
校对 | 遇见
排版 | 阿瑞、丁小艺
运营 | 孙天绘
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